Marketing nieruchomości komercyjnych i marketing internetowy dla deweloperów: koszty komercjalizacji

Budżet dzieli się na dwie części. Materiały i kampanie to koszt z góry: spacer 3D biura 899 do 2 500 zł netto, wizualizacja zewnętrzna 800 do 4 500 zł za ujęcie, obsługa kampanii 800 do 5 000 zł miesięcznie. Praca doradcy to osobne wynagrodzenie od sukcesu, zwykle 1 do 3 miesięczne czynsze netto.

Przy wynajmie powierzchni biurowej wynagrodzenie brokera mieści się w przedziale 1 do 3 krotności czynszu płaconego przez najemcę i pokrywa je właściciel budynku. Przy sprzedaży obiektu prowizja biura to najczęściej 2 do 3% wartości transakcji netto, a w segmencie premium 3 do 4%.

Na polskim rynku powierzchni biurowych standardem jest, że wynagrodzenie pośrednika pokrywa właściciel budynku, czyli wynajmujący. Prowizja staje się wymagalna dopiero po podpisaniu umowy najmu i najczęściej po spełnieniu dodatkowego warunku, takiego jak wpłata kaucji albo pierwszego czynszu.

Publicznie deklarowane widełki to 30 do 60 dni dla lokali osiedlowych, 45 do 90 dni dla lokali przy głównych ulicach handlowych i 60 do 180 dni dla powierzchni specjalistycznych. Czas liczy się od momentu, w którym doradca ma komplet materiałów, a nie od podpisania umowy z nim.

Wyłączność ma sens, gdy powierzchnia jest trudna i wymaga aktywnego szukania najemcy, bo tylko wtedy doradcy opłaca się zainwestować czas. Przy dobrym adresie, o który pyta rynek, wyłączność ogranicza liczbę kanałów. Długość wyłączności i warunki wcześniejszego wypowiedzenia ustal na piśmie, zanim ją podpiszesz.

Cennik jest liczony od metrażu. Powierzchnia do 100 m2 to od 550 zł netto, do 200 m2 od 899 zł, do 400 m2 od 1 500 zł. Dla biura i showroomu podawany przedział to 899 do 2 500 zł netto. Powyżej 400 m2 wycena jest indywidualna, a plany 2D i wersja obcojęzyczna to dopłaty rzędu 150 do 200 zł.

Przy istniejącym obiekcie zwykle nie, bo wystarczą zdjęcia i spacer 3D. Wizualizacja zwraca się w dwóch sytuacjach: gdy pokazujesz aranżację powierzchni po planowanej przebudowie oraz gdy inwestycja jest w budowie i nie ma jeszcze czego sfotografować. Koszt jednego ujęcia to 500 do 4 500 zł netto.

Przy kampanii leadowej B2B realne minimum budżetu mediowego to 2 000 zł netto miesięcznie, a górna granica przy szerszym dotarciu sięga 8 000 zł. Do tego dochodzi obsługa kampanii w wysokości 800 do 5 000 zł netto miesięcznie. Kampania zaplanowana na jeden miesiąc nie obejmie pełnego cyklu decyzyjnego.

Decyzję podejmuje kilka osób zamiast jednej, cykl trwa miesiącami zamiast tygodni, a cena nie jest podawana wprost, bo zależy od długości umowy i wkładu w wykończenie. Zmienia się też kanał: powierzchnię komercyjną często znajduje pośrednik działający po stronie najemcy, a nie sam najemca.

Plan powierzchni z wymiarami, wysokość pomieszczeń, moc przyłącza, liczbę miejsc parkingowych, opłatę eksploatacyjną, możliwy podział powierzchni i termin gotowości do wydania. Wersja obcojęzyczna jest obowiązkowa, bo znaczna część popytu na biura i magazyny pochodzi od firm z kapitałem zagranicznym.

Tak, to trzeci model rozliczenia: stała opłata projektowa za komplet materiałów i prowadzenie kampanii, bez udziału w transakcji. Ma sens, gdy sam prowadzisz rozmowy z najemcami i potrzebujesz wyłącznie materiału oraz dystrybucji. Przy trudnej powierzchni bywa jednak droższy, bo sam ponosisz ryzyko czasu.